Beliebter Steuerbonus für Ferienwohnungen läuft 2026 aus – das erwartet Vermieter nun

Viele private Gastgeber haben in den letzten Jahren von einem attraktiven Steuerbonus für ihre Ferienwohnungen profitiert. Doch diese Sonderregelung wird bald der Vergangenheit angehören. Ab 2026 wird der sogenannte “Anti-Airbnb”-Gesetzesentwurf in Kraft treten, der tiefgreifende Konsequenzen für Vermieter von Feriendomizilen hat.

Was genau bedeutet das für Tausende von Vermietern, die bisher von der Steuervergünstigung Gebrauch gemacht haben? Welche Optionen haben sie, um für die Zukunft gewappnet zu sein? Wir haben uns die Details angesehen und erklären, wie Gastgeber am besten mit den bevorstehenden Änderungen umgehen.

Was genau 2026 verschwindet

Bislang konnten Vermieter von Ferienwohnungen ihre Einkünfte aus der Vermietung steuergünstig als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung geltend machen. Das bedeutete, dass sie die Aufwendungen für die Instandhaltung und Bewirtschaftung ihrer Ferienimmobilien von der Steuer absetzen konnten. Dieser attraktive Steuervorteil wird jedoch zum 31. Dezember 2025 auslaufen.

Ab 2026 müssen Vermieter ihre Ferienwohnungen dann wie reguläre Mietimmobilien behandeln. Das heißt, dass sie die Einnahmen voll versteuern müssen und lediglich die tatsächlichen Werbungskosten absetzen können. Die bisherige Pauschalierung der Werbungskosten in Höhe von 40 Prozent der Mieteinnahmen entfällt dann.

Für viele Gastgeber bedeutet das einen deutlichen Rückgang der Rendite. Schließlich mussten sie bisher nur 60 Prozent ihrer Einnahmen versteuern.

Langzeitmiete bleibt verschont

Allerdings gibt es eine Ausnahme von der neuen Regelung: Vermieter, die ihre Immobilien für mindestens 6 Monate an Dauergäste vermieten, können weiterhin von der pauschalen Werbungskostenregelung profitieren. Das macht Langzeitmiete deutlich attraktiver als die Vermietung an Feriengäste.

Viele Experten gehen daher davon aus, dass ein Teil der Ferienwohnungsanbieter in Zukunft auf das Modell der Langzeitmiete umsteigen wird. Denn so können sie zumindest teilweise die Steuervorteile erhalten, die sie bislang genossen haben.

Allerdings ist fraglich, ob das für alle Vermieter eine sinnvolle Option ist. Schließlich erfordern Langzeitmieten in der Regel auch einen höheren Verwaltungsaufwand.

Ab 2025 gelten drastisch andere Regeln

Noch bevor der komplette Wegfall des Steuerbonusses 2026 in Kraft tritt, gibt es bereits eine Übergangsphase. Bereits ab 2025 müssen Vermieter ihre Ferienwohnungen deutlich anders behandeln.

So entfällt ab dann beispielsweise die Möglichkeit, Aufwendungen für An- und Umbauten sofort steuerlich geltend zu machen. Stattdessen müssen solche Investitionen über die voraussichtliche Nutzungsdauer abgeschrieben werden.

Zudem wird die Grenze für die Anwendung der Pauschalierung der Werbungskosten auf 520 Übernachtungen pro Jahr abgesenkt. Wer also mehr Tage pro Jahr vermietet, muss die tatsächlichen Werbungskosten nachweisen.

Wie Vermieter jetzt reagieren können

Angesichts der bevorstehenden Änderungen stehen Vermieter von Ferienwohnungen vor einer wichtigen Weichenstellung. Einige Optionen, um die Auswirkungen abzumildern, sind:

• Umstieg auf Langzeitmiete: Wie bereits erwähnt, bleibt die Pauschalierung der Werbungskosten bei mindestens 6-monatiger Vermietungsdauer erhalten. Das kann attraktiv sein, erfordert aber auch mehr organisatorischen Aufwand.
• Vorzeitiger Verkauf der Immobilie: Wer seine Ferienwohnung verkauft, bevor die neuen Regeln greifen, kann möglicherweise noch von den bisherigen Steuervergünstigungen profitieren.
• Optimierung des Vermietungsmanagements: Durch eine Professionalisierung der Vermietung lassen sich die Kosten unter Umständen reduzieren und so die Rendite stabilisieren.

Letztlich kommt es auf die individuellen Umstände an, welcher Weg der richtige ist. Experten empfehlen Vermietern daher, sich frühzeitig mit den Änderungen auseinanderzusetzen und ihre Optionen sorgfältig abzuwägen.

Sollte man jetzt auf Langzeitmiete umstellen?

Wie eingangs erwähnt, könnte der Umstieg auf Langzeitmiete für viele Ferienwohnungsvermieter eine attraktive Alternative sein. Allerdings ist das nicht für jeden Anbieter die ideale Lösung.

Zum einen erfordert die Vermietung an Dauergäste oft mehr organisatorischen Aufwand, zum Beispiel bei der Verwaltung und Betreuung der Mieter. Zudem lassen sich mit Feriengästen in der Regel höhere Tagesmieten erzielen als mit Langzeitietmietern.

Andererseits bietet die Langzeitmiete die Möglichkeit, weiterhin von der Pauschalierung der Werbungskosten zu profitieren. Außerdem ist die Vermietungssicherheit in der Regel höher, da Dauergäste eine stabilere Einnahmequelle darstellen.

Was Gastgeber jetzt konkret tun sollten

Vermieter von Ferienwohnungen sollten sich schon jetzt intensiv mit den bevorstehenden Änderungen auseinandersetzen. Dazu gehört:

• Eine Bestandsaufnahme der eigenen Situation: Wie hoch sind die Einnahmen, Kosten und Steuerzahlungen? Wie lässt sich das Geschäftsmodell optimieren?
• Eine Analyse der verschiedenen Handlungsoptionen: Langzeitmiete, Verkauf, Professionalisierung des Managements etc.
• Der Aufbau eines Sicherheitspolsters, um den Übergang zu den neuen Regeln abzufedern.
• Der frühzeitige Austausch mit Steuerberatern und anderen Experten, um die besten Entscheidungen zu treffen.

Wer jetzt proaktiv handelt, kann die Auswirkungen der Gesetzesänderung deutlich abmildern.

Warum die Steuerersparnis nicht alles ist

Abschließend ist es wichtig zu betonen, dass die Steuervergünstigung für Ferienwohnungen nicht der einzige Faktor ist, den Vermieter im Blick haben sollten. Auch andere Aspekte wie Auslastung, Gästemanagement und Instandhaltung spielen eine entscheidende Rolle für den Erfolg.

Gastgeber, die ihre Immobilien künftig stärker auf Langzeitmiete ausrichten, müssen beispielsweise beachten, dass sie dann möglicherweise weniger Flexibilität bei der Belegung haben. Auch der organisatorische Aufwand ist in der Regel höher.

Letztlich geht es also darum, ein ganzheitliches Konzept zu entwickeln, das alle relevanten Aspekte berücksichtigt. Nur so können Vermieter auch nach 2026 erfolgreich und profitabel am Markt agieren.

FAQ

Wann läuft der Steuerbonus für Ferienwohnungen aus?

Der Steuerbonus für Ferienwohnungen läuft zum 31. Dezember 2025 aus. Ab 2026 müssen Vermieter ihre Ferienwohnungen wie reguläre Mietimmobilien behandeln.

Welche Ausnahmen gibt es?

Vermieter, die ihre Immobilien für mindestens 6 Monate an Dauergäste vermieten, können weiterhin von der pauschalen Werbungskostenregelung profitieren.

Was ändert sich schon ab 2025?

Bereits ab 2025 gibt es einige Übergangsregelungen: Investitionen müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden, und die Grenze für die Anwendung der Pauschalierung sinkt auf 520 Übernachtungen pro Jahr.

Welche Optionen haben Vermieter?

Vermieter können auf Langzeitmiete umstellen, ihre Immobilie vorzeitig verkaufen oder das Vermietungsmanagement optimieren, um die Auswirkungen abzumildern.

Ist Langzeitmiete immer die beste Lösung?

Nein, Langzeitmiete erfordert oft mehr organisatorischen Aufwand und bringt möglicherweise geringere Tagesmieten. Die Entscheidung hängt von den individuellen Umständen ab.

Was sollten Vermieter jetzt tun?

Vermieter sollten ihre Situation analysieren, Handlungsoptionen prüfen, ein Sicherheitspolster aufbauen und frühzeitig mit Experten zusammenarbeiten.

Ist die Steuerersparnis das Einzige, was zählt?

Nein, neben der Steuerbelastung müssen Vermieter auch andere Faktoren wie Auslastung, Gästemanagement und Instandhaltung im Blick haben.

Wie können Vermieter langfristig erfolgreich sein?

Vermieter müssen ein ganzheitliches Konzept entwickeln, das alle relevanten Aspekte berücksichtigt. Nur so können sie auch nach 2026 profitabel am Markt agieren.

Wo können Vermieter Unterstützung finden?

Vermieter sollten sich frühzeitig mit Steuerberatern, Branchenexperten und anderen Fachleuten austauschen, um die besten Entscheidungen für ihre individuelle Situation zu treffen.